Browsing Category

Новости рынка

Новости рынка,

В Госдуму внесут закон о регулировании риелторской деятельности

Законопроект о регулировании риелторской деятельности будет внесен в Госдуму в этом году. Об этом 17 апреля сообщил зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев в рамках стратегической сессии комитета «Рынок риелторских услуг в России». Документ будет включать в себя стандарты работы риелторов, систему контроля и ответственности.

По его словам, сегодня порядка 70% риелторских услуг в стране оказываются в теневой зоне рынка. Подавляющее большинство риелторов нигде не регистрируют свои доходы, не трудоустроены, следовательно, не платят налоги. Число жертв «черных риелторов» в России стабильно высокое, ежегодно обману подвергаются 7–8 тыс. человек. Степень проникновения риелторских услуг на рынке недвижимости, то есть доля сделок с недвижимостью с участием риелторов, составляет 81%.

Но, как отметил парламентарий, есть и другая составляющая проблемы. Он добавил, что любая профессия должна иметь требования к квалификации.

«Уверен, что многие из вас видели негативные отзывы людей о риелторах. Зачастую о них отзываются как об откровенных мошенниках. Но мы понимаем, что в действительности это не всегда так и что «специалист рынка недвижимости» — это серьезная, ответственная и нужная людям профессия. Но любая профессия должна иметь свои требования к квалификации, стандарты деятельности, правила и ограничения», — подчеркнул Кошелев.

В этой связи в рамках экспертной дискуссии с профильным сообществом, органами власти — Росреестр и Минэк — обсуждались основные положения будущего законопроекта.

«На мой взгляд, следует создать систему саморегулирования с обязательной аттестацией физических лиц, как механизма допуска на рынок. В рамках этой системы целесообразно создать реестр аттестованных риелторов, перечень услуг, которые имеет право оказывать риелтор. Без такого описания невозможно проконтролировать и оценить исполнение работы. А также следуют сформировать профессиональные стандарты и систему контроля за их исполнением», — сказал Кошелев.

Все участники стратегической сессии согласились, что контрольно-надзорным органом со стороны государства должен выступить Росреестр.

Помимо этого, по мнению Кошелева, надо четко определить, какие документы риелторы имеют право запрашивать, а также на каких условиях общаться с регистрационными и нотариальными органами от имени клиента.

«На мой взгляд, необходимо ввести механизм страхования ответственности риелторов в рамках сделок с недвижимостью. Если выяснится, что в договоре была ложная информация, за проверку которой риелтор взял деньги, или условия в квартире или доме не соответствуют заявленным, то потери для клиента должны быть компенсированы, а нерадивый риелтор должен понести персональную ответственность вплоть до лишения права заниматься такой деятельностью», — подчеркнул депутат.

Вместе с тем, как заявил парламентарий, риелторы должны автоматически выступать соответчиками в судебных спорах по сделкам с недвижимостью, к которым они были причастны.

«Мы должны выработать скоординированный подход, который ляжет в основу хорошей, проработанной законодательной инициативы. Наша общая задача — устранить огромный пробел в регулировании. Очевидно, что просто так оставлять ситуацию более нельзя, она сама собой не рассосется. Либо мы совместно, с опорой на позицию профессионального сообщества наконец-то наведем порядок в деятельности риелторов, либо процесс деградации профессии, утраты доверия к ней в обществе будет продолжаться, и ни к чему хорошему он не приведет», — заключил Кошелев.

https://iz.ru/1683673/2024-04-17/v-gosdumu-vnesut-zakon-o-regulirovanii-rieltorskoi-deiatelnosti

Новости рынка,

Сохранение ключевой ставки ЦБ и рынок жилья

Совет директоров Банка России на заседании 16 февраля оставил ключевую ставку без изменений: на уровне 16%. Как это решение отразится на рынке жилой недвижимости, “Интерфаксу” рассказали представители экспертного сообщества.

По словам президента СРО “Региональная ассоциация оценщиков” Кирилла Кулакова, такие действия регулятора были ожидаемы.

“(…) На рынке недвижимости фиксация ключевой ставки на высоком уровне существенно не отразится. “Охлаждение” ипотеки, которое мы наблюдали в январе, связано не с высокой стоимостью фондирования, а с изменением правил государственной программы. (…) Впервые количество льготных ипотечных кредитов составило менее 50% от всех заключенных договоров. Таким образом, для профилактики ипотечного пузыря, о котором предупреждал регулятор, достаточно было изменить правила льготной программы”, — прокомментировал он.

Кроме того, Кулаков полагает, что не стоит рассчитывать на снижение стоимости жилья.

“Впрочем, сегодня мы еще не имеем полноценной картины соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. Завершение программы льготной ипотеки позволит увидеть реальную картину (…). Но мы ожидаем к этому времени снижение ключевой ставки ЦБ”, — поделился эксперт.

Руководитель управления ипотечных продуктов ГК “Инград” Рустам Хамдамов считает, что в первой половине 2024 года ключевая ставка меняться не будет.

“В течение этого периода сохранится стагнация рынка. Во второй половине года можно ожидать плавного снижения ключевой ставки и появления различных программ стимулирования спроса, в первую очередь от крупных девелоперов”, — говорит он.

Руководитель финансово-экономического управления “Главстроя” Александр Ситников также отмечает, что, по мнению банковского сообщества, ждать начала цикла по смягчению кредитно-денежной политики ЦБ можно только со второго квартала 2024 года.

“К апрелю текущего года свои предложения Правительству РФ планирует представить Минстрой в части изменения существующих или появлению новых адресных программ льготного ипотечного кредитования. Покупателям, не подпадающих под критерии льготной ипотеки, остается только ждать снижения ключевой ставки ЦБ или использовать программы рассрочки или с траншевой ипотекой с последующим рефинансированием на более выгодных условиях”, — сказал Ситников.

Генеральный директор Инвестиционной группы “РВМ Капитал” Феликс Блинов придерживается позиции, что в этом году не будет ни критичного роста, ни критичного снижения ставки и, как следствие, кардинальных изменений на рынке.

“Важно другое. Рынок живет ожиданиями. Сейчас есть ожидание того, что сложные времена пройдут, и ставка кредитования снизится, вслед за ключевой ставкой ЦБ. Поэтому проекты реализуются, для их развития ищутся финансовые заделы и т.д. Если ЦБ повысит ставку – это будет плохой знак, который, скорее, бьет по ожиданиям рынка, по заделам на те проекты, которые уже стартовали. Но пока ожидания позитивные – что меры, предпринимаемые правительством и ЦБ, дадут свой эффект, и ставка будет снижаться”, — заключил он.

Первый заместитель генерального директора “ФСК Регион” Роман Капинос прогнозирует, что на рынке жилья будет наблюдаться умеренное охлаждение.

“Но нужно понимать, что в РФ два млн кв.м аварийного жилья, внутренняя миграция и растущая урбанизация. С учетом инструмента КРТ города начинают становиться полицентричными и, значит, привлекательными для жизни. Комфортная городская среда в совокупности с цифровыми сервисами делает покупку жилья для себя вполне логичным шагом, даже несмотря на текущее “спотовое” повышение ставки”, — подчеркивает эксперт.

Директор по продажам девелопера “Sense” Наталья Шичанина оценила ситуацию в высоком сегменте, где нет прямой зависимости от колебаний “ключа” в силу востребованности других форматов оплаты – доля сделок с ипотекой здесь чаще всего не превышает 15%.

Тем не менее, по ее словам, уже в начале года девелопер фиксирует увеличение доли сделок, приобретаемых по программам рассрочки, до 55%.

“При этом рассрочка используется, в том числе, как инструмент “ожидания ” более привлекательных ставок по ипотеке или корректировке валютных показателей, а также сохранения средств на депозите. Однако сохранение ставки на таком высоком уровне и ее дальнейший рост может привести к дефициту нового предложения в силу удорожания проектного финансирования. Такая динамика оказывает существенное влияние на работу финансовой модели проекта”, — считает Шичанина.

Новости рынка,

В Госдуму внесут законопроект о деятельности риелторов Об этом сообщает “Рамблер”

Фракция ЛДПР планирует внести в Госдуму законопроект о регулировании правового поля, в котором действуют риелторы. Об этом заявил первый замглавы думского комитета по ЖКХ Владимир Кошелев, пишет РИА Новости. “Сегодня понятие риелтор можно считать таким же, как понятие экстрасенс”, – отметил он. Парламентарий объяснил, что в настоящее время большинство специалистов данной сферы работают в серой зоне и не имеют официального трудоустройства. В связи с чем, по словам депутата, они не платят налоги и не несут никакой ответственности. Кошелев напомнил, что в российском законодательстве отсутствует понятие “риелтор”, а значит, нет и профессиональных стандартов и единых требований. При этом в РФ растет количество преступлений в сфере недвижимости, в целом большая часть таких схем мошенников касаются вторичного рынка. Он отметил, что в новом законе будет прописано обязательное лицензирование риелторов, чтобы в стране появился механизм допуска таких людей на рынок. Кроме того, Кошелев предложил создать госреестр профессионалов с лицензией, а также перечень услуг с точным указанием на то, что имеет право оказывать риелтор. “Также необходимо, чтобы риелторы автоматически выступали соответчиками в судебных спорах из-за сделок по недвижимости, к которым они были причастны”, – заключил депутат. Ранее аналитики подсчитали, что объем выдачи ипотечных кредитов в России может упасть в 2024 году на 20 или 30%. Объем данного вида кредитов в стране на конец 2023 года может достичь рекордных 8 триллионов рублей, однако с начала 2024 года ожидается резкий спад. Эксперты подмечают, что регулятор постепенно ужесточал условия по кредитам в течение года, что позволило рынку адаптироваться. Об этом сообщает “Рамблер”. Далее: https://finance.rambler.ru/realty/52101456/?utm_content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink

 

Новости рынка,

Взимание комиссий с застройщиков при выдаче льготной ипотеки создает риски — ЦБ РФ

ЦБ РФ прокомментировал введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой: такая практика создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.

“Банк России считает, что, несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски”, — говорится в комментарии регулятора.

“Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков”, — отмечает ЦБ.

Банк России будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов, чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом предусмотрены повышенные требования к капиталу банков.

ЦБ также предложил оператору программы АО “ДОМ.РФ” для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.

Ранее Сбербанк проинформировал о новых условиях выдачи льготной ипотеки на готовое и строящееся жилье.

“Согласно изменениям в законодательстве, с 23 декабря 2023 года вступает в силу ряд изменений в условиях ипотечного кредитования с господдержкой. Чтобы сохранить доступность ипотечных госпрограмм для клиентов, в Сбере было принято решение продолжать выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков — партнеров банка. (…) Если кредитный договор по льготной ипотеке подписан до 10 января 2024 (включительно): по таким заявкам кредит будет выдаваться без применения субсидирования от застройщика, то есть без ограничений в выборе объекта. Если кредитный договор подписан 11 января 2024 или позже: по таким заявкам выдача кредита будет проводиться только с применением субсидирования от застройщика”, — говорится в блоге “Домклик” Сбера.

Позже о подобном решении также заявили ВТБ и Альфа-банк.

В связи с этим застройщики уже заявили, что они могут ввести надбавку к цене квартир, продающихся по льготной ипотеке.

https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/150622/

Новости рынка,

Квартиры начали покупать в складчину

Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» отметили, что в декабре-январе в четыре раза вырос интерес к покупкам квартиры в складчину. Такие покупки совершаются в основном без привлечения ипотеки, чаще всего покупатели хотят некоторое время сдавать их внаём сторонним арендаторам, а потом перепродать долю второму собственнику. Стоимость квартиры, приобретаемой совместно, не превышает 12 млн рублей.

В компании «БЕСТ-Новострой» отметили рост интереса покупателей к совместному приобретению квартир и в новостройках, и на вторичном рынке. Начиная с декабря, количество звонков с вопросом о покупке в складчину увеличилось в 4 раза.

«Рост интереса к покупке в складчину легко объясняется ужесточением ипотеки, ростом ставок до величины отсечения по рыночным программам и увеличением первоначального взноса по льготным программам. Теперь некоторым покупателям зачастую проще объединиться для покупки недвижимости, чем обслуживать дорогой ипотечный кредит, – рассказывает Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP, основатель компании «БЕСТ-Новострой».  – Заинтересованность в таких сделках характерна для периодов, когда иные механизмы недоступны, а цены слишком высокие для отдельно взятого покупателя. Причем это актуально и для первичного, и для вторичного рынка».

Реальный спрос, выраженный в совершённых сделках по такому механизму, пока невелик, но при отсутствии доступных ипотечных программ и росте цен на недвижимость есть все шансы, что совместных покупок станет больше. «Все же бывает сложно найти сразу двух или больше покупателей, которые полностью доверяют друг другу и имеют одинаковые планы по дальнейшему распоряжению объектом недвижимости. Чаще всего такие клиенты покупают квартиру в общую долевую собственность, и в редких случаях собственником становится один человек», – поясняет Ирина Доброхотова.

Как правило, в складчину приобретают объекты эконом- и комфорт-класса, сумма сделки в этом случае составляет до 12 млн рублей. Обычно сумма от каждого собственника не превышает 6 млн рублей для Новой Москвы и 4-5 млн – для Подмосковья.

В Московском регионе интерес для совместных покупок сосредоточен на двухкомнатных квартирах, на них приходится 69% спроса. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 25% и 6% спроса соответственно. Территориально такие объекты расположены преимущественно в Московской области или в Новой Москве. В старых границах Москвы, по данным bnMAP.pro, в продаже лишь около 250 двухкомнатных квартир, и такие сделки носят единичный характер. Преимущественный интерес к двухкомнатным квартирам среди покупателей в складчину объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате (при условии относительно равных частей оплаты), и даже сдавать внаём такие квартиры можно покомнатно. Часто в планах у таких покупателей бывает последующая продажа доли второму владельцу – тем более что он обладает преимущественным правом покупки.

https://best-novostroy.ru

Новости рынка,

Спрос на вторичное жилье в России рекордно снизился до 38%

Доля сделок по покупке вторичного жилья в России за предыдущий месяц снизилась до рекордных 38%, рассказали в понедельник, 15 января, в федеральной компании «Этажи».

По словам экспертов, такой низкой доли спроса на вторичном рынке не было даже весной 2022 года, когда были еще более высокие ипотечные ставки, однако действовали они менее продолжительное время, поэтому спрос сильно не успел просесть.

«Весной 2022 года доля спроса на вторичном рынке была на уровне 41,2–54,7% от общего объема сделок, в прошлом месяце она снизилась до 38%», — рассказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Как отметил Иванов, при этом доля спроса на новостройки стабильно растет восемь месяцев подряд, начиная с апреля 2023 года, когда она составляла всего 24,3%, а к январю 2024 года увеличилась до 41,5%. Стабильно высокой остается доля спроса и на загородную недвижимость: в прошлом месяце она была 20,5%, а в январе прошлого года — 19,1%.

«Основными катализаторами спроса на первичном и загородном рынке сейчас выступают более низкие ипотечные ставки, а в индивидуальных домах еще и более доступная, чем в квартирах, цена квадратного метра», — добавляет эксперт.

Иванов отметил, что в нынешних рыночных условиях доля спроса на вторичном рынке продолжит сокращаться, а всё больше покупателей будут стараться успеть оформить ипотеку по льготным ставкам.

«Готовое жилье будут приобретать те, кто улучшают жилищные условия после продажи своей квартиры и им требуется небольшая сумма заемных средств, а также те, кто не имеет возможности дожидаться завершения строительства дома при приобретении новостройки», — подытожил Иванов.

Ранее в этом месяце в интервью «Известиям» гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Татьяна Григорьева сообщала, что уже во второй половине 2025 года есть риск формирования дефицита квартир, что может привести к росту цен на недвижимость в 10–15%.

https://iz.ru/1634225/2024-01-15/spros-na-vtorichnoe-zhile-v-rossii-rekordno-snizilsia-do-38

Новости рынка,

Верховный суд РФ защитил добросовестных покупателей квартир

Последние опросы организаций по продаже жилья показывают, что потенциального покупателя квадратных метров больше всего пугает вероятность нарваться на мошенников. В таком случае человек теряет деньги и квадратные метры. Вот такой спор дошел до Верховного суда, который и ответил на главный вопрос – какой должна быть проверка покупателем квартиры и что входит в понятие – “должная осмотрительность”.

История эта началась банально – пожилой женщине принадлежала однокомнатная квартира в большом городе. После ее смерти квартиру переписали на некую гражданку, которая пришла к нотариусу и заявила, что умершая – это ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность якобы дочка очень быстро продала ее. Новым собственником стал некий гражданин. Спор заметил портал “Право.ru”.

Уже после продажи квартиры департамент городского имущества пошел в суд, где настаивал, что гражданка солгала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. Чиновники потребовали признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить жильцов – семью покупателя. Причем без предоставления другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Но райсуд отказал чиновникам. По его решению выходило, что гражданка – наследница первой очереди, а департамент имущества вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. И новый владелец – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

Чиновники обжаловали такое решение. И в горсуде приняли новое – отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные.

Суд решил, что надо забрать квартиру у последнего покупателя, признать право собственности за городом и выселить жильцов. Доводы покупателя жилья о том, что он все проверил перед совершением сделки, суд отклонил. Горсуд в решении записал, что покупателю следовало проверить “целый ряд обстоятельств и документов”. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении продавщицы и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на “однушку”, а через месяц после оформления продала жилье.

Еще суд сказал, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы. Он бы узнал, что она несколько раз меняла паспорт, в том числе незадолго до сделки, не жила с наследодателем. Это, заключили в горсуде, заставило бы мужчину усомниться в том, что гражданка владеет квартирой законно. Но покупатель “не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора”, решил суд.

Пришлось человеку идти в Верховный суд. Там заявили, что горсуд предъявил покупателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, “возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств”. А ведь документы нотариуса должны приниматься всеми как юридически достоверные. От добросовестного покупателя потребовали практически невозможного – проверки того, о чем у него нет никакой информации.

В ВС сказали, что ситуацию создало бездействие чиновников. Они не оформляют выморочное имущество вовремя. Этим создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о статье 302 Гражданского кодекса, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

Эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Это было дело по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали “черные риелторы”, позже осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года N 16-П). Он постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением. КС указал, что чиновники не могут ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из владения города помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

И в рассматриваемом деле, заявил ВС, ситуация аналогичная – город вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. Квартира осталась у покупателя.

Юристы говорят, что при покупке квартир действительно есть моменты, на которые покупателю стоит обратить внимание при покупке. Главные из них – это слишком быстрая перепродажа недвижимости, когда она переходит из рук в руки, и заниженная цена квартиры.

Определение Верховного суда РФ N 5-КГ19-88.

https://rg.ru/2024/01/14/kuda-eshche-zaglianut.html

Новости рынка,

На пороге стагнации: остановит ли дорогая ипотека цены на жилье

 

Российский рынок жилья находится на перепутье. После нескольких лет бурного роста как в смысле количества квадратных метров, так и в смысле цен, радикально изменилась конъюнктура: резко выросшие ставки поставили под угрозу спрос на новое и вторичное жилье. Не ясно, насколько долго льготная ипотека сможет «вывозить» рынок в одиночку. Уже сейчас фиксируются многолетние максимумы по количеству нераспроданных метров в новостройках. О том, как рынок недвижимости отреагировал на резкое повышение ставок и что его ждет в ближайшем будущем, — в материале «Известий».

 

Пошли на взлет

 

Начиная с 2020 года цены на жилую недвижимость в России резко пошли вверх, в основном заметно опережая инфляцию. В 2021 году новостройки выросли в цене на 16%, а вторичное жилье — на четверть. В 2022 году тенденция продолжилась, хотя и не с такой прытью: на 15% и 10% соответственно. Параллельно росли цены и в сфере индивидуального жилья, вводимая площадь которого уже превысила половину от всех новостроек, в основном из-за увеличения цен на стройматериалы. 2023 год также был скорее положительным для цен на рынке недвижимости, особенно в сфере новостроек.

Однако в значительной степени это всё обуславливалось низкими ипотечными ставками. Реальная ставка ЦБ РФ была отрицательной (ниже уровня инфляции), что делало покупку жилья в ипотеку весьма выгодным занятием. Банк России, однако, перевернул доску летом и осенью, подняв ключевую ставку с 7,5% в середине июля до 15% к концу ноября.

Вслед за этим двинулись и ставки в коммерческих банках. Ипотека в начале года обходилась в среднем в 11%, иногда опускаясь даже ниже 10%. Сейчас жилищные кредиты на коммерческих условиях выдаются под 16% и выше, что с учетом нынешних и ожидаемых темпов инфляции, роста доходов населения выглядит совершенно запретительным процентом. По сути, рыночная ипотека на сегодняшний день остается только для совсем отчаянных. Действует льготная ипотека, которая в очередной раз продлена, но распространяется только на новостройки. Впрочем, на данный момент банки практически исчерпали лимиты средств на компенсацию разницы между рыночной и льготной ипотечными ставками. Вероятность ужесточения условий льготных кредитов или вовсе приостановки их выдачи является ненулевой для многих кредитных организаций.

Одновременно цены на вторичное жилье весьма высоки и установились на очередном историческом максимуме — 119,13 тыс. рублей в среднем по стране. В прошлом месяце стоимость «вторички» подросла на 1,4%.

 

Новостройки всё еще в цене

 

Как рынок реагирует на изменение условий кредитования? Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев отметил, что рынок недвижимости сейчас находится в стадии трансформации под новые условия ипотечного кредитования. Если до июня текущего года доля интереса ко «вторичке» была на уровне 88–90%, то с июля текущего года она начала снижаться, и по итогам декабря только 80% покупателей интересуются вторичной недвижимостью, остальные — новостройками.

— И это с учетом того, что новостройки присутствуют не во всех городах России. Еще более значительный рост доли сделок на первичном рынке с привлечением заемных средств. В ноябре прошлого года на новостройки приходилось всего 29,3% ипотечных сделок, а 56,5% занимали сделки со вторичной недвижимостью, остальное — загородная и коммерческая недвижимость, — рассказал эксперт.

Сергей Зайцев добавил, что в ноябре 2023 года доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла до 49,1%, а вторичного жилья снизилась до 35%. За первые дни декабря доля сделок с ипотекой на вторичном рынке и вовсе занимает всего 27,8%, на первичном — 61,1%.

Собеседник отметил, что интерес к покупке новостроек продолжает расти, за ноябрь он увеличился еще на 4,5% относительно октябрьских значений и оказался в 1,5 раза выше, чем годом ранее.

— На вторичном рынке, напротив, отмечается стагнация спроса: в ноябре он был на 10% ниже, чем в октябре текущего года, и на 6% ниже, чем в ноябре прошлого года. При этом, если сравнивать с июнем 2023-го — последним месяцем до роста ключевой ставки, — в ноябре спрос на вторичном рынке оказался на 0,3% выше, на первичном — в 1,6 раза, — поделился специалист.

При этом он отметил, что средняя цена квадратного метра продолжает расти как на первичном, так и на вторичном рынке, что, впрочем, связано с ажиотажным спросом последних месяцев и изменением структуры предложения: квартиры наиболее доступных и бюджетных вариантов раскупили в первую очередь, что отразилось на средней цене квадратного метра.

Ажиотаж в качестве причины роста цен в последние месяцы отмечает и руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов.

— Многие покупали квартиры в стремлении «успеть, пока не подорожала ипотека». На краткосрочном отрезке это привело к росту номинальных цен предложения (за счет вымывания лотов с более доступными ценами). В среднесрочной перспективе это станет драйвером снижения спроса и перехода к цен от росту к стагнации, — указал он.

 

Стагнация спроса

 

По словам лидера проектов «S+Консалтинг» Анастасии Дейнеко, впервые с начала года кредитные организации зафиксировали снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. В октябре общий объем жилищных кредитов составил порядка 770 млрд рублей, что на 19,4% ниже, чем в сентябре 2023 года.

— Сокращение спроса пока не отразилось на стоимости жилья, однако застройщики уже фиксируют снижение среднего чека по сделкам на 2–4%, что в перспективе может привести к увеличению доли дорогих квартир в объеме предложения и последующему сокращению спроса. Поэтому к концу года можно ожидать появления специальных предложений от девелоперов преимущественно на квартиры большей площади, — отметила эксперт.

Особенность нынешней ситуации еще и в том, что жилье строится околорекордными темпами: ожидается введение в этом году 102 млн кв. м, примерно столько же, сколько и в 2022-м, когда площадь строительства достигла исторического максимума. В комбинации со снижением спроса это может дать интересные эффекты. На 1 декабря объем нераспроданного жилья в стадии строительства составил 71,6 млн кв. м, или 67% от всего объема стройки. Из них 26% приходится на неоткрытые продажи.

Впрочем, о затоваривании говорить не стоит, считает Алексей Попов. По его мнению, показатель «средний процент нереализованных остатков к моменту получения разрешения на ввод» лучше отражает баланс спроса и предложения, чем доля «нераспроданного жилья». Пока указанный показатель остается на комфортных для застройщиков уровнях (менее 25%).

— Речь скорее идет не о затоваренности рынка, а о восстановлении его нормальной структуры предложения, — добавил Сергей Зайцев. — По мере приближения сдачи дома интерес к квартирам в таких новостройках будет расти.

Он отметил, что раньше, до введения проектного финансирования, застройщики распродавали квартиры на старте продаж по минимальным ценам, в том числе, чтобы окупить первичные затраты на строительство.

— Сейчас, с учетом того что денежные средства от продажи они получают только после завершения строительства, большого смысла в таком стартовом демпинге нет, — говорит Зайцев. — И покупатели стали предпочитать брать квартиры на более поздних этапах строительства

В целом, как считает аналитик «Финам» Полина Щукина, цены на квартиры не изменятся в долгосрочной перспективе.

— Однако в краткосрочной не стоит исключать скидок со стороны застройщиков в силу необходимости финансирования текущих проектов на фоне высоких кредитных ставок. Кроме того, цены на жилье вряд ли пойдут вниз вследствие увеличения себестоимости строительства. За последние полтора года она выросла более чем на 40%, а в пиковые значения марта прошлого года прирост цен на отдельные материалы достигал 170% по сравнению с концом 2020 года. Данное изменение стоимости связывают с увеличением стоимости сырья и логистики, а также дефицита этой продукции вследствие активизации экспорта, — комментирует она.

По ее словам, общее предложение на рынке соответствует целевым ориентирам ввода и роста обеспеченности жильем на человека, но всё же спрос необходимо стимулировать.

— Считаем, что ситуация на рынке зависит от мер поддержки со стороны государства: рынку помогло бы снижение ипотечных ставок, но ожидать подобных мер стоит не раньше следующего года, — заключила спикер.

https://iz.ru/1616676/dmitrii-migunov/na-poroge-stagnatcii-ostanovit-li-dorogaia-ipoteka-tceny-na-zhile

Новости рынка,

Минфин настаивает на изменении условий льготной ипотеки

По мнению экспертов рынка, продолжается борьба между двумя ведомствами — Минфином и Минстроем. Минфин хочет охлаждать рынок, ужесточать условия по ипотеке, а Минстрой напоминает, что нужно вводить в эксплуатацию большое количество квадратных метров и поддерживать застройщиков

Минфин предложил изменить условия льготной ипотеки и уже внес проект постановления в правительство. Об этом «Интерфаксу» сообщил замминистра финансов Иван Чебесков.

Ведомство, по данным источников агентства, предлагает четыре больших изменения в условиях льготной ипотеки.

– Во-первых, снизить максимальный размер кредита для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей с 12 млн до 6 млн рублей.

– Во-вторых, вновь повысить размер минимального первоначального взноса, уже до 30%. Ранее правительство повышало с 15% до 20% от цены договора, но на сокращение выдачи ипотек эта мера не повлияла.

– В-третьих, Минфин хочет снизить на половину процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках льготных госпрограмм.

– Наконец, ведомство предлагает ограничить возможность получения заемщиком сразу нескольких ипотечных кредитов: можно будет взять один льготный заем по одной льготной программе.

Все эти меры укладываются в тезисы, озвученные ранее вице-премьером Маратом Хуснуллиным, и вступают в острое противоречие с позицией Минстроя, отмечает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута
учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости

«Здесь в первую очередь можно отметить, что продолжается борьба между двумя ведомствами — Минфином и Минстроем. С одной стороны, Минфин говорит о том, что ипотечный пузырь надувается, нужно охлаждать рынок, ужесточает условия не только по обычной ипотеке, но также и на льготную ипотеку. И есть Минстрой, который говорит, что у нас есть определенные объемы, у нас есть определенные задачи, которые отмечены правительством, когда нужно вводить в эксплуатацию большое количество квадратных метров и нужно поддерживать застройщика. И вот идет борьба между двумя ведомствами. И здесь ключевой момент — это нахождение баланса, потому что, слишком ограничивая рынок и слишком закручивая гайки, в отношении льготных программ в том числе, можно привести к тому, что рынок может полностью встать. Особенно сильно это отразится на первичном рынке ввиду того, что все-таки у нас первичный рынок — это застройщики, это стройка, и много отраслей в экономике у нас завязаны именно на строительстве. Соответственно, совсем исключать льготные программы, не поддерживая строительную отрасль, нельзя. С другой стороны, большая закредитованность, возможно, что 2024 год у нас будет рекордным годом по банкротству ввиду того, что закредитованность у нас растет, но доходы населения, реальные доходы, остаются на прежнем уровне. В ближайшее время будет повышен первоначальный взнос — от 30%. Безусловно, это отразится на рынке недвижимости, в том числе на первичном рынке. Также, если будут приняты дополнительные меры в отношении изменений суммы кредита, уменьшения для Москвы и других регионов, то, конечно, сокращение объема выдачи ипотеки и сокращение покупки квартир в новостройках будут меньше. Но вопрос еще в том, сократится ли стоимость квадратного метра. Минфин хочет, чтобы снизилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в том числе, но при этом сами банки выдают застройщикам проектное финансирование, а проектное финансирование на новые проекты они не могут выдавать по низким ставкам, потому что ставка ключевая достаточно высокая. И здесь тоже непонятно, как из этой ситуации выходить, поэтому здесь, скорее всего, будет какое-то поэтапное ужесточение».

Ранее Марат Хуснуллин заявил, что минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке надо увеличивать, чтобы отрегулировать объем выдачи новых займов, который сейчас, по словам Хуснуллина, «очень большой».

Ранее о рисках дальнейшего нарастания закредитованности населения предупреждал Центробанк. Глава регулятора Эльвира Набиуллина говорила о том, что ЦБ будет ограничивать выдачу ипотеки тем заемщикам, кто тратит на выплату кредитов больше половины своих доходов. А по итогам второго квартала этого года именно таким и без того закредитованным гражданам банки выдали 70% ипотек.

Даже если все меры Минфина будут приняты, льготная ипотека не потеряет своей привлекательности за счет встречных программ застройщиков, считает основатель компании Rerooms, предоставляющей услуги по меблировке и отделке для крупнейших застройщиков, Дмитрий Борисов:

Дмитрий Борисов
основатель компании Rerooms, предоставляющей услуги по меблировке и отделке для крупнейших застройщиков

«Никто не отменяет громадный процентный разрыв по ставке между льготной ипотекой и коммерческой ипотекой, никто не отменяет текущий громадный разрыв между льготной ипотекой и потребительским аккредитованием. И застройщики, на самом деле, в эту воронку все больше и больше людей привлекают тем, что включают в свой продукт ремонт и мебель. То есть это очень существенный фактор для многих покупателей. Для большого количества людей, которые довольно сильно закредитованы, возможность купить под низкую ипотечную ставку недвижимость и не тратиться в дальнейшем на ремонт и мебель — это существенный фактор выбора. Здесь понятно, что цель государства — это в большей степени охладить перегретый первичный рынок, снизить давление на цену жилья, которая за последние два года росла просто галопирующим темпом. Но это не отменяет того, что у застройщиков все равно остаются сильные конкурентные преимущества перед вторичным рынком».

Не продается самое неликвидное жилье, а привлекательные варианты очень востребованы, отмечает риелтор, эксперт рынка недвижимости Александр Харыбин:

Александр Харыбин
риелтор, эксперт рынка недвижимости

«На самом деле, все распродано. И продается прекрасно, и цены выросли, я имею в виду нормальные жилые комплексы. Например, если Москву брать, возле метро, достаточно качественные комплексы по разумной цене, плюс-минус 15 млн стоит квартира. Статистика по нераспроданному жилью правдива, но это картофельные поля, это Подмосковье без хорошей транспортной доступности, это всякие региональные комплексы, которые за городом или в черте города, но в плохих районах. Теперь давайте про эту инициативу поговорим. С одной стороны, инициатива правильная, граждане сейчас прекрасно берут свои деньги, кладут на депозит под 14-15%, берут семейную ипотеку, льготную ипотеку под 4-8%. Получается, просто зарабатывают на этом. Если депозит приносит 100 тысяч рублей в месяц, а платят они по ипотеке 40-60 тысяч рублей, разница очевидна. Конечно, эта история выгодна, и, конечно, Минфин здесь прав, и Центральный банк нервничает по этому поводу, потому что это лавина, это нарастающий ком, который приводит к определенному пузырю не только на рынке недвижимости, а к дисбалансу всех остальных вещей. Льготная ипотека сейчас и так под 20%, давайте вспомним, что было у нас, когда первоначальный взнос подняли всего лишь на 5% — с 15% до 20%. Это было в сентябре, 19 сентября, Сбербанк работал до 22:00 мск, огромное количество граждан побежали в последний вагон. Например, у человека есть 1,5 млн рублей, он мог, соответственно, купить квартиру за 10 млн рублей. И тут ему объясняют, что через неделю ты не сможешь ничего купить. Цены выросли достаточно сильно буквально за неделю или за две. Что сейчас произойдет на фоне этих новостей. Сидит условная Мария Ивановна, которая вот только-только насобирала 2 млн рублей и тоже хочет купить себе квартиру за 10 млн рублей, и тут ей объявляют, что завтра ей понадобятся 3 млн рублей. У Марии Ивановны паника, она хватается за голову и несется покупать все подряд. Сначала ликвид, потом и картофельные поля в Подмосковье, где даже станции электрички нет. И вот этих Марий Ивановн сейчас очень много. Масла в огонь подливает рубль, он у нас укреплялся все это время, почти до 85 рублей за доллар дошел, и сейчас опять 90+ рублей за доллар. И Мария Ивановна боится, что ее деньги сгорят и что она ничего не купит, и у людей начинается дикая паника на этих новостях. И, соответственно, у нас сейчас цены улетят в небеса. Нерадужные перспективы пока что для инвесторов и для всех покупателей».

В то же время на начало ноября не продано уже более 71 млн квадратных метров жилья, по данным Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ». Это рекордный показатель.

https://www.bfm.ru/news/539444