Всероссийский жилищный конгресс 2024 пройдет в СириусеКрупнейшее деловое мероприятие в
Всероссийский жилищный конгресс 2024 пройдет в СириусеКрупнейшее деловое мероприятие в
21 февраля, решением Общего собрания были исключены 2 члена Ассоциации:
21 февраля во время Общего собрания, президентом СРО Ассоциации НОАН, Приказом №18 от 21 февраля Вице-президентом по партнерству и связям с общественностью была назначена Баженова Кристина Сергеевна, руководитель агентства недвижимости “НоминалНедвижимость”
Установлен срок полномочий 48 (сорок восемь месяцев).
Также Кристина Сергеевна является членом Правления Ассоциации!
Совет директоров Банка России на заседании 16 февраля оставил ключевую ставку без изменений: на уровне 16%. Как это решение отразится на рынке жилой недвижимости, “Интерфаксу” рассказали представители экспертного сообщества.
По словам президента СРО “Региональная ассоциация оценщиков” Кирилла Кулакова, такие действия регулятора были ожидаемы.
“(…) На рынке недвижимости фиксация ключевой ставки на высоком уровне существенно не отразится. “Охлаждение” ипотеки, которое мы наблюдали в январе, связано не с высокой стоимостью фондирования, а с изменением правил государственной программы. (…) Впервые количество льготных ипотечных кредитов составило менее 50% от всех заключенных договоров. Таким образом, для профилактики ипотечного пузыря, о котором предупреждал регулятор, достаточно было изменить правила льготной программы”, — прокомментировал он.
Кроме того, Кулаков полагает, что не стоит рассчитывать на снижение стоимости жилья.
“Впрочем, сегодня мы еще не имеем полноценной картины соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. Завершение программы льготной ипотеки позволит увидеть реальную картину (…). Но мы ожидаем к этому времени снижение ключевой ставки ЦБ”, — поделился эксперт.
Руководитель управления ипотечных продуктов ГК “Инград” Рустам Хамдамов считает, что в первой половине 2024 года ключевая ставка меняться не будет.
“В течение этого периода сохранится стагнация рынка. Во второй половине года можно ожидать плавного снижения ключевой ставки и появления различных программ стимулирования спроса, в первую очередь от крупных девелоперов”, — говорит он.
Руководитель финансово-экономического управления “Главстроя” Александр Ситников также отмечает, что, по мнению банковского сообщества, ждать начала цикла по смягчению кредитно-денежной политики ЦБ можно только со второго квартала 2024 года.
“К апрелю текущего года свои предложения Правительству РФ планирует представить Минстрой в части изменения существующих или появлению новых адресных программ льготного ипотечного кредитования. Покупателям, не подпадающих под критерии льготной ипотеки, остается только ждать снижения ключевой ставки ЦБ или использовать программы рассрочки или с траншевой ипотекой с последующим рефинансированием на более выгодных условиях”, — сказал Ситников.
Генеральный директор Инвестиционной группы “РВМ Капитал” Феликс Блинов придерживается позиции, что в этом году не будет ни критичного роста, ни критичного снижения ставки и, как следствие, кардинальных изменений на рынке.
“Важно другое. Рынок живет ожиданиями. Сейчас есть ожидание того, что сложные времена пройдут, и ставка кредитования снизится, вслед за ключевой ставкой ЦБ. Поэтому проекты реализуются, для их развития ищутся финансовые заделы и т.д. Если ЦБ повысит ставку – это будет плохой знак, который, скорее, бьет по ожиданиям рынка, по заделам на те проекты, которые уже стартовали. Но пока ожидания позитивные – что меры, предпринимаемые правительством и ЦБ, дадут свой эффект, и ставка будет снижаться”, — заключил он.
Первый заместитель генерального директора “ФСК Регион” Роман Капинос прогнозирует, что на рынке жилья будет наблюдаться умеренное охлаждение.
“Но нужно понимать, что в РФ два млн кв.м аварийного жилья, внутренняя миграция и растущая урбанизация. С учетом инструмента КРТ города начинают становиться полицентричными и, значит, привлекательными для жизни. Комфортная городская среда в совокупности с цифровыми сервисами делает покупку жилья для себя вполне логичным шагом, даже несмотря на текущее “спотовое” повышение ставки”, — подчеркивает эксперт.
Директор по продажам девелопера “Sense” Наталья Шичанина оценила ситуацию в высоком сегменте, где нет прямой зависимости от колебаний “ключа” в силу востребованности других форматов оплаты – доля сделок с ипотекой здесь чаще всего не превышает 15%.
Тем не менее, по ее словам, уже в начале года девелопер фиксирует увеличение доли сделок, приобретаемых по программам рассрочки, до 55%.
“При этом рассрочка используется, в том числе, как инструмент “ожидания ” более привлекательных ставок по ипотеке или корректировке валютных показателей, а также сохранения средств на депозите. Однако сохранение ставки на таком высоком уровне и ее дальнейший рост может привести к дефициту нового предложения в силу удорожания проектного финансирования. Такая динамика оказывает существенное влияние на работу финансовой модели проекта”, — считает Шичанина.
14 февраля, состоялась открытая дискуссия “ИПОТЕЧНЫЙ И СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК В НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ”
В дискуссии приняли участие представители банков, строительных компаний и агентства недвижимости состоящие в СРО Ассоциации НОАН.
Фракция ЛДПР планирует внести в Госдуму законопроект о регулировании правового поля, в котором действуют риелторы. Об этом заявил первый замглавы думского комитета по ЖКХ Владимир Кошелев, пишет РИА Новости. “Сегодня понятие риелтор можно считать таким же, как понятие экстрасенс”, – отметил он. Парламентарий объяснил, что в настоящее время большинство специалистов данной сферы работают в серой зоне и не имеют официального трудоустройства. В связи с чем, по словам депутата, они не платят налоги и не несут никакой ответственности. Кошелев напомнил, что в российском законодательстве отсутствует понятие “риелтор”, а значит, нет и профессиональных стандартов и единых требований. При этом в РФ растет количество преступлений в сфере недвижимости, в целом большая часть таких схем мошенников касаются вторичного рынка. Он отметил, что в новом законе будет прописано обязательное лицензирование риелторов, чтобы в стране появился механизм допуска таких людей на рынок. Кроме того, Кошелев предложил создать госреестр профессионалов с лицензией, а также перечень услуг с точным указанием на то, что имеет право оказывать риелтор. “Также необходимо, чтобы риелторы автоматически выступали соответчиками в судебных спорах из-за сделок по недвижимости, к которым они были причастны”, – заключил депутат. Ранее аналитики подсчитали, что объем выдачи ипотечных кредитов в России может упасть в 2024 году на 20 или 30%. Объем данного вида кредитов в стране на конец 2023 года может достичь рекордных 8 триллионов рублей, однако с начала 2024 года ожидается резкий спад. Эксперты подмечают, что регулятор постепенно ужесточал условия по кредитам в течение года, что позволило рынку адаптироваться. Об этом сообщает “Рамблер”. Далее: https://finance.rambler.ru/realty/52101456/?utm_content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink
ЦБ РФ прокомментировал введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой: такая практика создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.
“Банк России считает, что, несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски”, — говорится в комментарии регулятора.
“Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков”, — отмечает ЦБ.
Банк России будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов, чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом предусмотрены повышенные требования к капиталу банков.
ЦБ также предложил оператору программы АО “ДОМ.РФ” для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.
Ранее Сбербанк проинформировал о новых условиях выдачи льготной ипотеки на готовое и строящееся жилье.
“Согласно изменениям в законодательстве, с 23 декабря 2023 года вступает в силу ряд изменений в условиях ипотечного кредитования с господдержкой. Чтобы сохранить доступность ипотечных госпрограмм для клиентов, в Сбере было принято решение продолжать выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков — партнеров банка. (…) Если кредитный договор по льготной ипотеке подписан до 10 января 2024 (включительно): по таким заявкам кредит будет выдаваться без применения субсидирования от застройщика, то есть без ограничений в выборе объекта. Если кредитный договор подписан 11 января 2024 или позже: по таким заявкам выдача кредита будет проводиться только с применением субсидирования от застройщика”, — говорится в блоге “Домклик” Сбера.
Позже о подобном решении также заявили ВТБ и Альфа-банк.
В связи с этим застройщики уже заявили, что они могут ввести надбавку к цене квартир, продающихся по льготной ипотеке.
Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» отметили, что в декабре-январе в четыре раза вырос интерес к покупкам квартиры в складчину. Такие покупки совершаются в основном без привлечения ипотеки, чаще всего покупатели хотят некоторое время сдавать их внаём сторонним арендаторам, а потом перепродать долю второму собственнику. Стоимость квартиры, приобретаемой совместно, не превышает 12 млн рублей.
В компании «БЕСТ-Новострой» отметили рост интереса покупателей к совместному приобретению квартир и в новостройках, и на вторичном рынке. Начиная с декабря, количество звонков с вопросом о покупке в складчину увеличилось в 4 раза.
«Рост интереса к покупке в складчину легко объясняется ужесточением ипотеки, ростом ставок до величины отсечения по рыночным программам и увеличением первоначального взноса по льготным программам. Теперь некоторым покупателям зачастую проще объединиться для покупки недвижимости, чем обслуживать дорогой ипотечный кредит, – рассказывает Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP, основатель компании «БЕСТ-Новострой». – Заинтересованность в таких сделках характерна для периодов, когда иные механизмы недоступны, а цены слишком высокие для отдельно взятого покупателя. Причем это актуально и для первичного, и для вторичного рынка».
Реальный спрос, выраженный в совершённых сделках по такому механизму, пока невелик, но при отсутствии доступных ипотечных программ и росте цен на недвижимость есть все шансы, что совместных покупок станет больше. «Все же бывает сложно найти сразу двух или больше покупателей, которые полностью доверяют друг другу и имеют одинаковые планы по дальнейшему распоряжению объектом недвижимости. Чаще всего такие клиенты покупают квартиру в общую долевую собственность, и в редких случаях собственником становится один человек», – поясняет Ирина Доброхотова.
Как правило, в складчину приобретают объекты эконом- и комфорт-класса, сумма сделки в этом случае составляет до 12 млн рублей. Обычно сумма от каждого собственника не превышает 6 млн рублей для Новой Москвы и 4-5 млн – для Подмосковья.
В Московском регионе интерес для совместных покупок сосредоточен на двухкомнатных квартирах, на них приходится 69% спроса. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 25% и 6% спроса соответственно. Территориально такие объекты расположены преимущественно в Московской области или в Новой Москве. В старых границах Москвы, по данным bnMAP.pro, в продаже лишь около 250 двухкомнатных квартир, и такие сделки носят единичный характер. Преимущественный интерес к двухкомнатным квартирам среди покупателей в складчину объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате (при условии относительно равных частей оплаты), и даже сдавать внаём такие квартиры можно покомнатно. Часто в планах у таких покупателей бывает последующая продажа доли второму владельцу – тем более что он обладает преимущественным правом покупки.
Доля сделок по покупке вторичного жилья в России за предыдущий месяц снизилась до рекордных 38%, рассказали в понедельник, 15 января, в федеральной компании «Этажи».
По словам экспертов, такой низкой доли спроса на вторичном рынке не было даже весной 2022 года, когда были еще более высокие ипотечные ставки, однако действовали они менее продолжительное время, поэтому спрос сильно не успел просесть.
«Весной 2022 года доля спроса на вторичном рынке была на уровне 41,2–54,7% от общего объема сделок, в прошлом месяце она снизилась до 38%», — рассказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Как отметил Иванов, при этом доля спроса на новостройки стабильно растет восемь месяцев подряд, начиная с апреля 2023 года, когда она составляла всего 24,3%, а к январю 2024 года увеличилась до 41,5%. Стабильно высокой остается доля спроса и на загородную недвижимость: в прошлом месяце она была 20,5%, а в январе прошлого года — 19,1%.
«Основными катализаторами спроса на первичном и загородном рынке сейчас выступают более низкие ипотечные ставки, а в индивидуальных домах еще и более доступная, чем в квартирах, цена квадратного метра», — добавляет эксперт.
Иванов отметил, что в нынешних рыночных условиях доля спроса на вторичном рынке продолжит сокращаться, а всё больше покупателей будут стараться успеть оформить ипотеку по льготным ставкам.
«Готовое жилье будут приобретать те, кто улучшают жилищные условия после продажи своей квартиры и им требуется небольшая сумма заемных средств, а также те, кто не имеет возможности дожидаться завершения строительства дома при приобретении новостройки», — подытожил Иванов.
Ранее в этом месяце в интервью «Известиям» гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Татьяна Григорьева сообщала, что уже во второй половине 2025 года есть риск формирования дефицита квартир, что может привести к росту цен на недвижимость в 10–15%.
https://iz.ru/1634225/2024-01-15/spros-na-vtorichnoe-zhile-v-rossii-rekordno-snizilsia-do-38
Последние опросы организаций по продаже жилья показывают, что потенциального покупателя квадратных метров больше всего пугает вероятность нарваться на мошенников. В таком случае человек теряет деньги и квадратные метры. Вот такой спор дошел до Верховного суда, который и ответил на главный вопрос – какой должна быть проверка покупателем квартиры и что входит в понятие – “должная осмотрительность”.
История эта началась банально – пожилой женщине принадлежала однокомнатная квартира в большом городе. После ее смерти квартиру переписали на некую гражданку, которая пришла к нотариусу и заявила, что умершая – это ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность якобы дочка очень быстро продала ее. Новым собственником стал некий гражданин. Спор заметил портал “Право.ru”.
Уже после продажи квартиры департамент городского имущества пошел в суд, где настаивал, что гражданка солгала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. Чиновники потребовали признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить жильцов – семью покупателя. Причем без предоставления другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.
Но райсуд отказал чиновникам. По его решению выходило, что гражданка – наследница первой очереди, а департамент имущества вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. И новый владелец – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.
Чиновники обжаловали такое решение. И в горсуде приняли новое – отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные.
Суд решил, что надо забрать квартиру у последнего покупателя, признать право собственности за городом и выселить жильцов. Доводы покупателя жилья о том, что он все проверил перед совершением сделки, суд отклонил. Горсуд в решении записал, что покупателю следовало проверить “целый ряд обстоятельств и документов”. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении продавщицы и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на “однушку”, а через месяц после оформления продала жилье.
Еще суд сказал, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы. Он бы узнал, что она несколько раз меняла паспорт, в том числе незадолго до сделки, не жила с наследодателем. Это, заключили в горсуде, заставило бы мужчину усомниться в том, что гражданка владеет квартирой законно. Но покупатель “не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора”, решил суд.
Пришлось человеку идти в Верховный суд. Там заявили, что горсуд предъявил покупателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, “возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств”. А ведь документы нотариуса должны приниматься всеми как юридически достоверные. От добросовестного покупателя потребовали практически невозможного – проверки того, о чем у него нет никакой информации.
В ВС сказали, что ситуацию создало бездействие чиновников. Они не оформляют выморочное имущество вовремя. Этим создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.
ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о статье 302 Гражданского кодекса, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.
Эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Это было дело по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали “черные риелторы”, позже осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.
Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года N 16-П). Он постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением. КС указал, что чиновники не могут ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из владения города помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.
И в рассматриваемом деле, заявил ВС, ситуация аналогичная – город вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. Квартира осталась у покупателя.
Юристы говорят, что при покупке квартир действительно есть моменты, на которые покупателю стоит обратить внимание при покупке. Главные из них – это слишком быстрая перепродажа недвижимости, когда она переходит из рук в руки, и заниженная цена квартиры.
Определение Верховного суда РФ N 5-КГ19-88.