Последние опросы организаций по продаже жилья показывают, что потенциального покупателя квадратных метров больше всего пугает вероятность нарваться на мошенников. В таком случае человек теряет деньги и квадратные метры. Вот такой спор дошел до Верховного суда, который и ответил на главный вопрос – какой должна быть проверка покупателем квартиры и что входит в понятие – “должная осмотрительность”.

История эта началась банально – пожилой женщине принадлежала однокомнатная квартира в большом городе. После ее смерти квартиру переписали на некую гражданку, которая пришла к нотариусу и заявила, что умершая – это ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность якобы дочка очень быстро продала ее. Новым собственником стал некий гражданин. Спор заметил портал “Право.ru”.

Уже после продажи квартиры департамент городского имущества пошел в суд, где настаивал, что гражданка солгала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. Чиновники потребовали признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить жильцов – семью покупателя. Причем без предоставления другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Но райсуд отказал чиновникам. По его решению выходило, что гражданка – наследница первой очереди, а департамент имущества вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. И новый владелец – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

Чиновники обжаловали такое решение. И в горсуде приняли новое – отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные.

Суд решил, что надо забрать квартиру у последнего покупателя, признать право собственности за городом и выселить жильцов. Доводы покупателя жилья о том, что он все проверил перед совершением сделки, суд отклонил. Горсуд в решении записал, что покупателю следовало проверить “целый ряд обстоятельств и документов”. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении продавщицы и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на “однушку”, а через месяц после оформления продала жилье.

Еще суд сказал, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы. Он бы узнал, что она несколько раз меняла паспорт, в том числе незадолго до сделки, не жила с наследодателем. Это, заключили в горсуде, заставило бы мужчину усомниться в том, что гражданка владеет квартирой законно. Но покупатель “не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора”, решил суд.

Пришлось человеку идти в Верховный суд. Там заявили, что горсуд предъявил покупателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, “возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств”. А ведь документы нотариуса должны приниматься всеми как юридически достоверные. От добросовестного покупателя потребовали практически невозможного – проверки того, о чем у него нет никакой информации.

В ВС сказали, что ситуацию создало бездействие чиновников. Они не оформляют выморочное имущество вовремя. Этим создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о статье 302 Гражданского кодекса, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

Эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Это было дело по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали “черные риелторы”, позже осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года N 16-П). Он постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением. КС указал, что чиновники не могут ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из владения города помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

И в рассматриваемом деле, заявил ВС, ситуация аналогичная – город вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. Квартира осталась у покупателя.

Юристы говорят, что при покупке квартир действительно есть моменты, на которые покупателю стоит обратить внимание при покупке. Главные из них – это слишком быстрая перепродажа недвижимости, когда она переходит из рук в руки, и заниженная цена квартиры.

Определение Верховного суда РФ N 5-КГ19-88.

https://rg.ru/2024/01/14/kuda-eshche-zaglianut.html